A manutenção predial é tão importante quando a revisão de seu veículo. Isso porque, a preocupação vem do fato de que essas edificações não são eternas, têm vida útil e foram dimensionadas para um fim específico. A falta de manutenção e o uso indevido expõe a edificação ao risco de colapso.
Recentemente, ocorreu um exemplo em nossa cidade, onde uma residência localizada no Bairro João Vacaro, desabou em virtude de um forte vendaval que aconteceu na noite do último dia 22 deste mês.
Neste caso o fica a pergunta: Será que a residência em questão não necessitava de uma manutenção em sua edificação?
Essa pertinente questão é evidenciada pela negligência da maioria dos proprietários de imóveis, que podem ter terríveis consequências.
Existem duas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT: a NBR 5674/1999, que fixa os procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edificações; e a NBR 14037/2011, recentemente publicada, que estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações, elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador, que deve ser fornecida em conjunto com os projetos e memorial descritivo da edificação ao comprador do imóvel.
Quando falamos em manutenção nos limitamos as informações fornecidas pelo dono do empreendimento ou seu gestor. Quem faz a manutenção é controlado por uma regra estipulada por alguém. Ao passo que vistoria, ou mais especificamente, Inspeção Predial é um conjunto de exames visuais para verificar a capacidade funcional da edificação. E isto depende de uma avaliação diretamente proporcional à experiência do profissional ou profissionais, pois a mesma é multidisciplinar.
A Inspeção Predial é a vistoria da edificação para determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o Plano de Manutenção. Esta vistoria técnica tem por finalidade verificar as condições de Desempenho e determinar medidas corretivas e preventivas que se fizerem necessárias para a boa vida do imóvel e seus usuários.
Os profissionais do Sistema CONFEA/CREA mais preparados para execução do serviço são Arquiteto e o Engenheiro Civil, acostumados a gerenciar. Então, os elementos construtivos de uma edificação como um todo, sob sua tutela, que o Engenheiro Eletricista com a sua atribuição específica responde pela elétrica e para-raios, o Engenheiro Mecânico o sistema dos elevadores, por exemplo.
Importante salientar que, enquanto o profissional habilitado projeta e executa, o perito inspetor, pela experiência, detecta as anomalias, não só pela degradação irreversível, etapa última, bem como, a sua formação e propagação. Com isto se conclui que é necessário conhecimento técnico para se fazer a Inspeção Predial com bons resultados.
Há no mercado várias empresas que prestam serviços de manutenção predial, porém para que seja dada a ordem da Manutenção é necessário um plano de ação, feito pelo profissional que fez a Inspeção Predial, dando as prioridades, identificando problemas que o desgaste e o uso impuseram.
Estudos constatam que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes em edificações com mais de dez anos estão relacionados à deficiência com a manutenção, perda precoce de Desempenho e deteriorização acentuada.
É conveniente enaltecer a importância da Manutenção Predial ou de Edificações, pelos conceitos a seguir definidos: O conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor Desempenho da edificação para atender as necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível. Manutenção é a combinação de ações técnicas e administrativas, incluindo as de supervisão, destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma função requerida. NBR 5462/92 da ABNT. Classificamos a Manutenção em vários tipos de intervenção:
CONSERVAÇÃO, que é uma atividade rotineira, realizada diariamente ou com pequenos intervalos de tempo, relacionada com a operação e limpeza dos edifícios.
REPARAÇÃO é a atividade preventiva ou corretiva, antes de se atingir o nível de qualidade mínimo aceitável.
RESTAURAÇÃO é a atividade corretiva, após ser atingido nível inferior à qualidade mínima aceitável, ou seja, há perda significativa de performance e desempenho, podendo interferir na segurança do usuário.
MODERNIZAÇÃO é a atividade preventiva e corretiva, visando que a recuperação de qualidade ULTRAPASSE o nível inicialmente construído e projetado, fixando um novo patamar de qualidade e desempenho para a edificação e seus sistemas.
Não somente as Normas e Leis que preconizam os procedimentos como também regem os profissionais, mas os aspectos de envergadura Ética e o Código do Consumidor são restrições que limitam as escolhas. Destarte, um único aspecto que devemos reforçar é a seriedade, através da livre escolha, pois a concorrência é sadia.
O que importa é o despojamento da cultura, da esperteza, aquela do levar vantagem em tudo e buscar a eficiência e a competência. O trabalho e a relação custo/benefício mais vantajoso certamente não é subsídio para determinação de quem deve verificar e manter seu patrimônio. Pense nisso.